心虽远步难行 中信证券类REITs产品折射金融创新窘境(图)

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  “光看名字,既像券商资管产品又像信托产品,但实质上两者都不是。”内地一家大型券商资产管理相关负责人表示。

  业内人士指出,由于政策制度等原因,该REITs由于目前并未能交易,并非真正的REITs,但却是券商资管领域的一项创新。该产品也反映了券商资管创新的现状:自下而上创新意愿很强,但自上而下的制度框架依然阻碍着创新。

  “中信的那个所谓的REITs产品属于国内首只,因为是先例,也没有什么经验,推出后如果做得好的话,估计一些高净值客户会感兴趣。”内地一家券商资管管理部门相关负责人表示,如果中信证券这只产品热卖,业内一些综合实力较强的券商也会跟进相关类型的产品。

  据了解,该转型资产管理计划分为优先级和劣后级,投资门槛分别为500万元和3000万元,预期收益率分别为7%-9%和12%-42%。

  中信证券内部相关人士对21世纪经济报道记者表示,目前优先级的募资已经结束,劣后级的认购也将在今日停止。值得一提的是,该内部人士透露,对于劣后级的产品,中信证券还将出资5亿元认购部分劣后级产品,再发行一个专项产品进行对接。该专项产品的投资门槛仅为300万元。“优先级和次级份额均在深交所综合协议交易平台转让流通,只是认购300万门槛专项产品的投资者不能通过上述途径流通,其他流通方式还在研究中。”中信证券内部另一位相关人士表示。

  “如果该产品最后实现上市交易,投资人可以在交易所退出,则意味着该产品将成为中国内地首单REITs产品。”一家中型券商券商行业研究员认为,若果中信证券发行的首只房地产信托是完整的REITs的话,对于行业的冲击还是很大的。在其看来,房地产行业在资金需求上一直很大,为此不动产证券化业务的市场空间还是挺大的。然而该研究员也表示,此前瑞银证券也推出过类似的产品,但并非真正意义上的REITs,只是类REITs产品而已。“主要是没有统一的交易市场和缺乏流动性,该产品仍不能算是REITs。”上述研究员表示。

  “作为有望成为国内不动产证券化业务的首单示范性产品,其产品特征已经具备了REITs的雏形。”一家上市券商机构业务部相关人士认为,与近两年来各券商趁银信合作的叫停而爆发的资管创新类业务相比,再考虑到国内地产行业的蓬勃发展和庞大存量,未来该类业务的前景将非常广阔。

  “REITs是很好的创新,但是还是以房地产为基础,并非券商的老本行。”一家拟上市券商资管部门副总经理认为,就中信证券此次发行的类REITs而言,其所证券化的标的是中信证券母公司中信集团持有的两栋物业,其他券商并不具备如此条件。

  “如果其他券商单独干的话,只能是卖方业务,而券商资管的本质是买方业务,肯定是需要和别人合作的,否则推出的产品价值能力是有问题的。”上述副总经理表示。

  业内人士表示,目前国内尚无真正的REITs,中信证券此次发行的产品与REITs部分相似,属创新型产品。这其中,中信证券的资管、直投子公司、营业部都参与其中,分别扮演渠道、管理、销售等角色。实际上,在泛资管时代,各业务部门之间的界限将越来越模糊,可以预见未来将是产品为导向,引领部门之间的合作。

  泛资管时代,证券公司能否借REITs的东风领跑信托公司、基金公司等机构?实际上,在不动产融资方面,在证券公司之前,更多的是信托公司承揽的业务。据内地一家信托公司相关业务人士的内部统计数据显示,截止到2013年底,房地产信托存量规模已经超过1万亿元。

  那国内首单REITs为何由券商发行,而不是信托公司?业内人士表示,中信证券本次发行的产品是属于利用自有资源进行的产品创新。而传统房地产投资信托产品最大的制约是来自于政策上的限制。

  “房地产投资信托已经有三四年了,但是政策上一直没有放开。”前文所述的中型券商券商行业研究员认为,证券公司如果陆续跟进推出REITs的话,在产品初期不大可能会对信托公司形成很大的竞争关系。然而,一旦产品模式、设计等方面成熟之后,证券公司与信托公司之间必然会存在一定的竞争。“因为此前对房地产信托的管制一直很严,始终没有放开,成本很高,而现在来看的REITs成本要低得多。”上述研究员表示。

  “目前国内很多房地产信托都是采用放高利贷的形式,相当于是影子银行。”寒桐地产资讯投资公司地产行业专家韩世同认为,中信证券此次的类REITs产品发行成功后,将会为房地产融资提供了一个更为“健康”的渠道。

  业内人士认为,与传统的单一项目型房地产信托产品相比,REITs产品可根据市场变化情况进行主动管理,充分发挥券商在投资管理方面的优势,根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目,在风险把控上更具有优势。

  对于证券公司而言,华北地区一家券商资产管理副总经理认为,在泛资管群雄逐鹿的时代,券商可以抓住各种产品创新的机遇获得一席之地。其中,创新产品肯定是以证券为基础资产,以证券和持有牌照为各种金融工具,创新品种也肯定是多样化的。

  “不过以目前券商资管创新为例,大多采取直接从信托公司挖人的形式来充分利用自己的定向管理计划和基金子公司的形式来和银行合作。”深圳一家本地券商总部相关人士指出,这些通道业务虽然规模越做越大,但是利润却没有因此而水涨船高。

  为此目前一些券商也把此类资管通道项目放到经纪业务部门去承做,负责实体类项目的资管部门更愿意去做主动管理类的。“前者只有百分之二到三左右的利润空间,但是后者的利润则有天壤之别。常常1个亿的规模就顶50个亿左右的通道业务,而且管理费用相对更多。”上述相关人士表示。目前,一些分级产品和资产证券化的产品,例如REITs就成为券商资管创新的出路。

  “券商资管未来的创新以证券为核心资产这是肯定的。”上述副总经理表示,金融工具可能会以券商和旗下金融平台的核心工具作为手段来进行创新。在客户方面,会对传统客户进行投资者再教育,使其能够适应金融创新时代的要求;而且随着财富管理时代的到来,随着一些新客户的出现,会出现一些新的需求,这些新的需求,正是券商创新的新的机会。

  “现阶段环境下,税收政策会成为制约REITs的主要因素。由于在物业转让和投资者购买等环节,各方需要缴纳契税、印花税、所得税等税收,存在重复征税现象,这可能会影响收益。”内地一家券商资产管理部门相关负责人指出。

  据了解,国内REITs市场之所以迟迟未能发展,主要还是由于在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善,并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律。此外,国内目前对于REITs投资者的准入、退出等相关措施也不太完备,流动性难以把握,较难实现大规模推行。

  “房地产投资信托迟迟不能推出,主要是因为没有成熟的模式和制度对接,诸如REITs审批流程、审批标准、需要注意些什么问题等等。”寒桐地产资讯投资公司地产行业专家韩世同认为,作为一个新生事物,其实是可以参考和引鉴其他较为成熟的模式再结合中国具体的国情,比如香港市场的情况。

  据介绍,早在2003年香港证监会修改了房地产投资信托基金的相关规则后,当年,香港特区政府房屋委员会计划通过以房地产信托基金(REITs)形式,将旗下商场、停车位等不动产注入上市的房地产信托基金。

  “香港市场对REITs有些必须具备的条件,包括专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目、收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入等。在受托人、管理公司等方面也有一定要求,例如不得购入任何可能使其承担无限责任的资产、借款限额不得超过资产总值的45%等等。”广东一家区域性券商房地产研究员表示。

  此外,据业内人士介绍,较早开始发展REITs的新加坡市场对此也制定了一系列的严格规定。例如对于房地产及房地产相关资产的投资不少于总资产的70%、必须分配不少于90%的收益给单位持有者等等。

  “未来房地产投资信托会朝着多元化的方向发展,可能会同资产管理公司、基金子公司等机构展开合作,多元化是主要趋势。”前文所述内地一家券商资产管理部门相关负责人认为,券商应该抓住REITs发展广阔的前景,增加在泛资管时代竞争中的筹码。(编辑 曹元)

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